Рынок земли в Украине: почему надо подождать

На днях в прессе появилась информация, что Международный валютный фонд вроде бы согласился снять вопрос о запуске рынка земли в Украине с повестки дня. По слухам, Петр Порошенко лично договорился об этом с Кристин Лагард, и та согласилась перенести вопрос на более поздний срок. Неужели глава государства наконец-то понял, что сейчас страна не готова к таким серьёзным изменениям? Или просто волнуется, что законопроект не удастся провести через парламент до каникул?

В конце апреля этого года в Киеве проходила ежегодная конференция аграрных инвесторов Agri Invest Forum 2017, где  основных игроков украинского агробизнеса в том числе спрашивали,  как они относятся к отмене моратория на землю. Преимущество во взглядах оказалось несомненным: 72% — против. Но правительство земельную реформу продолжает лоббировать особенно настойчиво, как и все новации, которые диктует МВФ. Если прямо говорить, украинскую власть просто таки шантажировали: без соответствующего закона можно было забыть о получении траншей на сумму в $ 4,5 млн от Фонда. Несмотря на то, что полученные кредитные средства не направляются на развитие экономики, а ложатся прямо в золотовалютные резервы, без этой суммы Украина приблизится к дефолту. Поэтому, несмотря на сопротивление политических сил, общественности и латифундистов, слухи в СМИ, Кабмин продолжает готовить украинцев к тому, что уже с конца этого года мораторий на продажу земель сельхозназначения потеряет силу.

Руководимый мной «Публичный аудит» оценил возможный экономический эффект от внедрения земельной реформы. Мы уверены: сейчас открытие рынка земли в Украине — дело очень опасное. Разберёмся почему.

Сегодняшнее законодательство позволяет земли исключительно сдавать в аренду, обменивать или оставлять в наследство. Продажа, изменение целевого назначения, внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ и передача её в залог — запрещены. Это правило распространяется на 41 млн га, или 96% всех с/х земель в Украине. Лишь 1,7 млн га (4% от всего земельного фонда Украины) находятся в свободном обращении.

В IMF group Ukraine прогнозируют: после отмены моратория стоимость украинской земли увеличится с $ 1,1 тыс. до $ 3 тыс. за гектар в течение ближайших пяти лет. Цена, разумеется, будет формироваться в зависимости от активности инвесторов, которые будут вкладывать средства в первичный актив (паи).

Четкие критерии для инвесторов Правительство до сих пор окончательно не озвучило, проект закона в парламенте пока тоже отсутствует. В целом же есть два принципиально противоположные условия, на которых может базироваться земельная реформа в Украине: продажа земли только физическим лицам-резидентам (именно этот вариант пока анонсируют чиновники) и открытый рынок абсолютно для всех, в том числе для международных агрохолдингов.

От 41 млн гектаров сельхозугодий, по разным расчетам, ожидается получить не менее $ 41 млрд. Но это еще большой вопрос, будут ли наши латифундии вкладывать такие суммы в экономику страны. Они скорее выведут их отсюда, чем займутся инвестированием. А значит, явный прицел делается на иностранцев, и все заверения о том, что международным землевладельцам земля будет закрыта для продажи, звучат исключительно чтобы успокоить общественность и протолкнуть закон.

Приведу в пример одного из крупнейших отечественных агрохолдингов UkrLandFarming, который имеет более 670 тыс. га, за которые ему пришлось бы заплатить от $ 737 до $ 2010 млн. Для сравнения, вся годовая выручка UkrLandFarming составляла в 2015 г. $ 1 124,1 млн, тогда как убыток $ -189 млн. Поэтому крупные агрохолдинги без внешнего финансирования (путем эмиссии евробондов) не смогут сразу выкупить арендованные земли.

Если рынок откроют только для граждан Украины, цена на землю будет формироваться за счет внутренних покупателей. Причем, надо понимать, что не все из них заинтересованы в высоких ценах. Вполне может случиться так, что схемами покупки земли, где конечными бенефициарами будут юрлица, будут активно пользоваться отечественные агрохолдинги, которые смогут устанавливать безусловный земельный контроль над целыми регионами с правом диктовать собственные условия. Такое перераспределение рынка опасно монополизацией участниками агрорынка земельного фонда в регионах и продажей земель за бесценок в условиях сложной экономической ситуации в стране.

Кроме того, не стоит отбрасывать то, что сельскохозяйственная продукция имеет низкую долю добавленной стоимости и на ней в принципе нельзя много заработать. Поэтому в случае падения мировых цен на основные товарные группы агропромышленного сектора (которое, кстати, наблюдается именно сейчас) отечественные арендаторы земель никак не смогут платить рыночные цены. Это в свою очередь приведет к демпингу цен и ожидаемого экономического эффекта достичь не удастся.

Еще вариант — перераспределение рынка земли между ключевыми игроками рынка на выгодных латифундистам условиях. Дело в том, что теперь им гораздо выгоднее арендовать землю, чем покупать. Покупка же земли будет содействовать росту капитализации агропредприятий, ведь сегодня их стоимость на Варшавской и Лондонской фондовых биржах недооценена именно из-за несуществующего рынка земли. Далее агрохолдинги с удвоенной капитализацией можно будет продать по очень выгодной бизнес-схеме.

Полная либерализация рынка земли на сегодня крайне опасна для национальных интересов нашей страны, и на это есть как минимум 4 причины:

- большинство земель, принадлежащих физлицам, в условиях нестабильной экономической ситуации могут быть выкуплены по очень заниженным ценам;

-  глобальная экспансия международных компаний может превратить экономику страны исключительно в аграрно-экспортное государство, увеличатся риски нестабильности экономики, ведь цены на агропродукцию на международных рынках имеют высокую волатильность;

-  в украинский первичный земельный рынок могут зайти международные инвесткомпании, которые создадут спекулятивный ажиотаж для получения прибыли, после чего рынок обвалится, а цены на землю упадут;

-  отсутствие контроля продажи с/х земли может сконцентрировать большие объемы украинской земли в руках иностранных транскорпораций.

В любом случае, рынок нельзя открывать, не осуществив разграничение земель с последующей инвентаризацией (по некоторым данным, 30-40% земель могут оказаться на черном рыке) и не сформировав актуальный реестр нынешних владельцев паев (по разным оценкам, 1,2 млн бывших владельцев паев умерли и не оставили наследия или их наследники не вступили в права собственности). Без такой технической подготовки все попытки покупки земли будут полны массовых манипуляций и нарушений.

В целом предлагаемая земельная реформа в первую очередь выгодна только международным кредиторам. Сейчас страну доведут до отчаяния, в ней обвалятся цены. Если же объявят технический дефолт, то наши активы вообще крайне просядут в цене и тогда все, что у нас есть (а богатство нашей страны — это в первую очередь земля и люди), отойдет «по дешевке» комитету кредиторов.

Резюме: нормальный открытый рынок земли возможен только при условии, что бюджет Украины станет профицитным, а общий государственный долг будет не столь большим, как сейчас. Только такие условия обеспечат эффективное развитие рынка земли при сохранении национальных интересов. Модель закрытого, консервативного рынка земли приведет к появлению теневых схем покупки сельскохозяйственной земли. Ожидаемые инвестиции в закрытый рынок также вряд ли придется ждать. При таких обстоятельствах нынешняя земельная реформа превратится в грабеж. Поэтому для создания эффективного и конкурентного рынка земли необходимо прежде всего создать условия для его функционирования, а именно: обеспечить стабильное развитие экономики с высокими показателями национального дохода.