Що потрібно знати про придбання житла за кордоном-експерт

Тому багато стали все частіше дивитися в бік житла за кордоном. Так як інвестиції в нерухоме майно є одними з найбільш ефективних способів збереження грошей, кількість запитів на пошук нерухомості за кордоном, збільшилася в рази.

У кризовий час, відчуваючи невпевненість у завтрашньому дні, люди намагаються зберегти свої заощадження від подальшої прогресуючої девальвації гривні. Як розповів віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолій Топал , число запитів на пошук нерухомості за кордоном в 2014 році порівняно з попереднім роком збільшилося в три-чотири рази.

Дану тенденцію підтвердила і директор консалтингової компанії City Development Solutions Найбільшою популярністю користуються апартаменти в Туреччині, Болгарії, Іспанії, Угорщини, Чехії, Словаччини, Польщі, Німеччини і країн Балтії.

"Придбати невелику квартиру (до 40 квадратних метрів) в Болгарії (Бургас) зараз можна за 25-45 тис. євро,

в Греції (Халкідікі) - за 36-70 тис. євро.

Природно, добротна вілла на березі моря в цих країнах коштує близько 150-350 тис. євро", - розповів керівник відділу продажів ЖК "Park Stone" Дмитро Шостя.

Переїзд на ПМП

За даними консалтингової компанії City Development Solutions, кількість українців, які розглядають варіант переїзду на пмж в іншу країну останнім часом збільшилася. Про це свідчать зміни попиту: якщо раніше інвестор цікавився узбережжям, житлом на першій лінії, то зараз переваги віддаються об'єктів нерухомості в центрі міста. На таких інвесторів припадає близько 20% загального попиту.

" Однією з основних причин чому українці цікавляться нерухомістю за кордоном - це можливість отримання власником (а в деяких випадках і членами його сім'ї) мультивізи, то є візи, яка дає право багаторазового в'їзду до держави, що входять в Шенгенську угоду. Але, в більшості випадків, саме по собі придбання житла не надає права на отримання виду на проживання ", - зазначила генеральний директор юридичного об'єднання "Феміда" Надія Вороницкая-Гайдак.У Єгипті, Туреччині і ОАЕ власник нерухомості отримує резидентську візу (ВНП). А ось в Домініканській Республіці ви можете отримати вид на проживання навіть без покупки нерухомості. Юрист додала, що в багатьох країнах, найближчі родичі власника нерухомості (чоловік, дружина, діти, батьки) отримують такі пільги, але порядок скрізь різний.

У багатьох європейських країнах (Іспанії, Фінляндії, Німеччини, Великобританії та інших) чоловік і діти власника отримують багаторазові візи різного терміну дії. Для в'їзду в Болгарію для них оформляється річна багаторазова віза.

На Кіпрі родичі отримують мультивізу на строк до трьох років." Як правило, отримання вид на проживання в Європі пов'язано з досить високим порогом інвестицій в нерухомість. Купуючи нерухомість за кордоном, необхідно чітко визначити цілі інвестування - для себе, для отримання доходу, комбінований варіант (і власне проживання, і дохід) і виходячи з цього і формується вибір країни", - наголосила Ярослава Чапко.

Варто також врахувати той факт, що в деяких країнах близького зарубіжжя більш вигідні умови для ведення бізнесу, кращі пропозиції на ринку праці і так далі, що грає важливу роль у вирішенні інвестувати в житло за кордоном з метою подальшого переїзду.

Збереження грошей

В основному закордонну нерухомість розглядають як засіб вигідного вкладення і збереження грошових коштів (близько 40 % попиту).

Наприклад, апартаменти на узбережжі Туреччини за вартістю можна порівняти з двокімнатною квартирою в Києві. Враховуючи нестабільну економічну ситуацію в Україні, покупка закордонної нерухомості може стати своєрідною альтернативою депозиту - це спосіб зберегти гроші і в кінцевому етапі збільшити статки за рахунок зростання цін на нерухомість.

На думку експерта , інвестувати в нерухомість за кордоном є сенс, якщо заощадження інвестора в доларах чи євро, оскільки сьогодні існують певні труднощі з придбанням іноземної валюти і курс обміну навряд чи порадує.

Апартаменти на березі моря

Близько 25% інвесторів готові купити нерухомість за кордоном виключно з метою організації комфортного відпочинку. Для цього сегмента критерії запиту традиційні - апартаменти на березі моря плюс добре розвинена інфраструктура.

" Придбання нерухомості на морському узбережжі для власного відпочинку - одна з найбільш поширених причин покупки серед українців. Такі країни, як Болгарія, Туреччина, Кіпр сьогодні одні з найбільш популярних напрямків для літнього відпочинку серед українців. Невеликий час у дорозі (переліт літаком - 2-2,5 години) і Ви можете насолоджуватися теплим морем і сонцем", - розповіла Ярослава Чапко.Приємним бонусом є і довгий курортний сезон в цих країнах. Наприклад, в окремих регіонах Туреччині, на Кіпрі курортний сезон триває 9 місяців року.

Додатковий дохід

Найменший відсоток попиту припадає на інвесторів, які розглядають закордонну нерухомість як засіб додаткового доходу (здача в оренду) - близько 15%.

" Придбання нерухомості для здачі в оренду - самостійно або через забудовника. Великі зарубіжні забудовники пропонують покупцям здачу куплених квартир гарантовану оренду, тобто вони виплачують покупцеві фіксовану суму в рік - від 5 до 8% вартості придбаної нерухомості", - говорить експерт.

Відпочинок в апартаментах на море стає сьогодні реальною та вигідною альтернативної відпочинку в готельних комплексах. Цінова політика готелів на море не зазнала істотних змін, а девальвація національної валюти зробила цей вид відпочинку недоступним для багатьох громадян. Тому популярності оренди апартаментів буде тільки рости.

Наприклад, вартість оренди квартир з 2 спальнями (для 4-5 осіб) на 2 тижні обійдеться від 700 -1000 євро в залежності від комплексу країни. При більш тривалому періоді проживання можна отримати ще додаткові знижки. При цьому, за цю вартість поїхати в готель 4 зірки, і навіть 3 зірки вже навряд чи вдасться.

Що потрібно знати?

У кожній країні - свої правила придбання нерухомості нерезидентами. На мій погляд, покупцеві варто спочатку вибрати напрямок - придивитися до місцевості, інфраструктурі, дізнатися можливості авіасполучення. Адже, наприклад, так склалося, що з України швидше і вигідніше дістатися на літаку до Греції, ніж до Болгарії. Також добре авіасполучення з Іспанією та Італією. А ось з Туреччиною все, дуже сумно - лише Стамбул або (досить дорогий варіант з пересадкою) - Анталія", - зазначив Дмитро Шостя

.Після того, як напрямок обрано, йде пошук об'єкта купівлі - зазвичай з допомогою агента з нерухомості, або ж (якщо мова про первинному ринку) через пряме звернення в будівельну компанію. Найбільша пропозиція первинного ринку, на думку експерта, сьогодні - в Туреччині та на Кіпрі. Саме там можна придбати апартаменти, що будуються, заздалегідь обговоривши їх планування та індивідуальну знижку.

Коли об'єкт знайдено, варто звернутися до професійного консультанта з нерухомості в тій країні, де буде здійснена покупка. Особливо якщо мова йде про вторинному ринку.

"Завжди краще заплатити професіоналу за допомогу в оформленні угоди, ніж витрачати час на вивчення законодавства чужої країни, так, до того ж, так можна уникнути мовної проблеми. Деякі консультанти працюють в Україні, так що знайти їх не складе труднощів. Витрати на оплату послуг консультанта складають в середньому 2-3% вартості обраної нерухомості, але може бути і більше чи менше - все залежить від країни і умов конкретної консультує компанії", - радить він.

Правила покупки

"Якщо Ви хочете придбати нерухомість в шенгенській зоні, то варто врахувати, що тут нерезидентам дозволено купівлю житлової та комерційної нерухомості на фізична або юридична особа, з урахуванням місцевих обмежень по землі в певних регіонах", - зазначила Надія Вороницка-Гайдак

Також вона додала, що при покупці нерухомості в Євросоюзі потрібно враховувати,

що по-перше, в деяких країнах відсутня інститут нотаріуса, та угоди з нерухомості полягають у адвоката;

по-друге, в деяких країнах, для того щоб іноземець міг укласти угоду з купівлі нерухомості необхідно дозвіл від місцевої влади. До того ж у більшості випадків вам знадобиться стати на облік у податковій інспекції та отримати ідентифікаційний номер.

Також Дмитро Шостя додав, що загальних правил в країнах Європи не так і багато, а податкова база і зовсім відрізняється в кожній конкретно взятої країни. Те ж стосується і схеми оформлення угоди купівлі-продажу.

Наприклад, у Німеччині угода купівлі нерухомості обов'язково проходить при участі нотаріуса, який укладає договір купівлі-продажу, перевіряє правовстановлюючі документи на нерухомість. Для розрахунків між сторонами нотаріус відкриває трастовий рахунок, доступ до якого є тільки у нього самого. На цей рахунок покупець перераховує гроші за нерухомість. І лише після оформлення угоди і переходу права власності до покупця нотаріус перераховує кошти продавцю. А після підписання договору купівлі-продажу йде реєстрація права власності в Поземельній книзі, яку веде поземельний суд. Виписка з книги - основний підтверджує перехід права власності на документ.

Як правило, процедура укладення угоди, перекладу грошей і реєстрації права власності на нерухомість за кордоном займає від 3 до 6 тижнів.

Сама по собі схема покупки нерухомості в багатьох країнах нічим особливо не відрізняється від покупки нерухомості в Україні. Процес покупки розділений на декілька етапів:

• укладення попереднього договору;
• укладення основного договору;
• реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості.

"Законодавство у кожній країні відрізняється, також відрізняються податки на володіння нерухомістю, вартість утримання. Тому, необхідно відразу поцікавитися юридичним блоком питань (права власності на квартири та земельну ділянку під будинком) і з'ясувати для себе, чи зможете ви безболісно оплачувати утримання своїх зарубіжних апартаментів, яке в середньому для квартир може обходитися близько 1000 євро на рік", - уточнила Ярослава Чапко

Процедура оплати

"При виборі нерухомості варто врахувати той факт, що в більшості країн за таку покупку вам доведеться заплатити за безготівковим розрахунком, а для цього доведеться відкрити розрахунковий рахунок в одному банківських установ тієї країни, де ви маєте намір придбати нерухомість. І в цій ситуації у дію вступає в силу вітчизняне законодавство, яке стверджує що якщо, ви хочете відкрити рахунок за кордоном і перевести туди певну суму, то вам необхідно отримати індивідуальну ліцензію на розміщення валютних цінностей за межами України", - розповіла Надія Вороницкая-Гайдак

У той же час Дмитро Шостя зазначив, що "завжди можна ризикнути і спробувати вивезти за кордон гроші готівкою. Обмеження щодо вивезення, згідно з нормами законодавства України - 10 тис. євро на одну людину. Нехитрий підрахунок покаже, що сім'я з чотирьох чоловік може цілком законно вивезти з України 40 тис. євро".

Купівля нерухомості за кордоном буде пов'язана з певними витратами, як це вартість самої нерухомості, так і додаткові витрати (витрати на оформлення та реєстрацію договору купівлі-продажу, послуги агентства нерухомості тощо). У деяких країнах є податок який сплачується при купівлі нерухомості, який варіюється від країни.

Податки

"Що стосується оподаткування громадян України, які придбали нерухомість за кордоном, то тут треба розуміти що з поруч країн України уклала договори про уникнення подвійного оподаткування. У такому випадки в податкові органи України необхідно буде надати документи про сплату податку в іншій країні, це зніме багато питань", - розповіла Надія Вороницка-Гайдак.

При купівлі нерухомості за кордоном, додала юрист, треба враховувати ще один момент, що якщо ви купуєте нерухомість перебуваючи у шлюбі, то в разі розлучення і виникнення спорів про спільно нажитому майні, ви отримаєте проблему поділу майна, оскільки в тій країні не діють норми українського права.