ОСББ 2016: що зміниться після ліквідації ЖЕКів

Що лякає людей?

На сьогодні бажання створити ОСББ у порівнянні з минулими роками у людей збільшилося, але вони всеодно відносяться до цих змін з острахом. Перше, що платити прийдеться більше, ніж зараз. Насправді саме цим люди підтверджують своє розуміння того, що ЖЕКам вони платять мало.

Так все ж таки буде дорожче?

Нинішні тарифи на послуги утримання будинку та прибудинкової території закладені з урахуванням мінімальної зарплати 2011, яка з того часу вже збільшилася в два рази. У 4 рази зросла вартість електроенергії, вивезення сміття, а тариф залишився на тому ж рівні. Так, в будь-якому випадку платити доведеться більше, адже підприємство, яке буде подаватися на конкурс, спочатку закладає всі тарифи на рівні діючих, - запевнили нас в Департаменті житлово-комунальної інфраструктури.

Які ризики?

Коли місто призначає вам керуючу компанію (далі - КК), ви (жителі) вже ніяк не зможете вплинути на цю ціну.

Критерій відбору, що дозволяє уникнути корупційних та інших ризиків, повинен був прописати Мінрегіон. Але оскільки законодавчо не визначені вимоги до цього управителя, то на сьогодні у Регіону дуже складне завдання. А згідно із законом договір з КК підписується на рік, а значить, це вже будуть ваші ризики.

Відповідно до закону, який необхідно виконувати, у вас є час, щоб визначитися і найкраще в цьому випадку створити ОСББ.

У Києві вже зафіксовані випадки, коли люди справно платять приватним керуючим компаніям, а вони в свою чергу, не розраховуються з монополістами. Ось і виходить, фактично у мешканців боргу немає, але компанія-боржник йде з ринку, а відтак, монополіст буде пред'являти претензії людям.

Проблема в тому, що вимоги на майбутнє ми можемо прописати, а вимоги про те, щоб компанія розкрила свою попередню діяльність - немає. Як бути в такій ситуації, поки не зрозуміло.

Якщо вас влаштовує ЖЕК

Закон говорить про те, що ви повинні об'єднатися і вирішити, як далі керувати своїм будинком. Рішення тільки за вами. Яким саме чином це робити, в законі не прописано. Якщо вас все влаштовує, ви можете залишити ЖЕК, який обслуговував ваші будинки.

ЖЕК - це обслуговуюча компанія, яка утримує будинок в нормально санітарному стані.

ОСББ - це механізм прийняття рішень, що стосуються управління цим будинком

Як це зробити?

Для цього визначається голова правління, який буде контролювати ЖЕК. Зробити це не складно, тому що в кожному будинку, є ініціативна людина, яка постійно щось вимагає від ЖЕКу. Обравши його головою ОСББ, ви даєте йому повні повноваження діяти від імені мешканців будинку.

Що це дає?

Голова має право складати акти, контролювати якість послуг, регулювати питання оплати за них, щоб ви не платили за ті послуги, які не були надані. Відтепер саме ви можете ставити умови підприємству (в даному випадку, це ЖЕК), яке надає вам послугу.

Голова ОСББ - це "механізм" дієвого контролю витрат грошей всіх мешканців в будинку.

Як правило, якість обслуговування стає в декілька разів краще. На сьогоднішній день з 752 діючих ОСББ Києва, половина з них залишаеться в обслуговуванні власних ЖЕКів.

Про капітальні ремонти

Київська міська рада, затверджуючи Комплексну цільову програму підвищення енергоефективності та розвитку ЖКІ (житлово-комунальної інфраструктури) на 2016-2020 рр., визначила, що згідно із законом, орган місцевого самоврядування не має права робити безкоштовні стовідсоткові ремонти. Тому зараз розробляється механізм співфінансування капітальних ремонтів багатоквартирних будинків “70 на 30″.

Як це працює?

Припустимо, ремонт під'їзду коштує 100 тис. грн. Якщо ми з вами зберемо 30 тис., то міськрада додасть 70% і дозволить нам контролювати дії підрядників, по завершенню саме ми (мешканці) будемо підписувати акт виконаних робіт.

У 2015р. для діючих ОСББ було виділено 5 млн грн. На конкурсі відібрано 16 енергоефективних проектів в будинках міста. З них реалізовано 13. Решта три не виконали умови Програми “70 на 30″, а значить, фінансувати їх не мали права. В цьому році виділено 20 млн грн на проекти вже діючих ОСББ. На конкурс подано 75 заявок.

Що таке Програма “70 на 30″?

Це конкурсна програма співфінансування енергоефективності в житлових будинках ОСББ та ЖБК на умовах 70% оплати з міського бюджета, 30% оплати за рахунок ОСББ/ЖБК. За проведення конкурсу відповідає Департамент житлово-комунальної інфраструктури м. Києва, рішення приймаються Конкурсною комісією.

Ви повинні обрати не менш, ніж два види робіт, один з яких ви здійсните за власні кошти, і вартість якого складе 30% загальної вартості проекту, а другий вид оплатить і виконає місто, його вартість складе 70% від загальної.

Що потрібно знати і вміти?

- Закон України № 417 "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку"

- Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (Про ОСББ)

- Типовий статут ОСББ (затверджений Наказом Мінрегіону від 23.09.2015 № 238)

- Ініціативна група повинна чітко відповідати на всі питання сусідів

- Відсутність знань буде розцінюватися як некомпетентність, а це буде викликати у людей недовіру

Головне - чітко розуміти мету створення ОСББ, знати, яку користь це принесе всім співвласникам будинку. Важливо запевнити сусідів, що, не дивлячись на складнощі, ОСББ - це єдина можливість підвищити рівень життя в будинку.

Ініціативна група. Хто ці люди?

Це мінімум три людини з числа співвласників. Створення ініціативної групи оформляється протоколом, який складається у вільній формі, підписується всіма членами групи і не вимагає реєстрації. Виберіть голову ініціативної групи - це дасть повноваження звертатися до державних установ з метою отримання списку співвласників.

Сповістити кожного

Згідно із законом, потрібно сповістити всіх співвласників за 14 днів до проведення установчих зборів ОСББ. Щоб дотримати цю вимогу, потрібно заздалегідь скласти список співвласників квартир і нежитлових приміщень в будинку.

Де знайти відомості про власників?

- До 2013 році Бюро технічної інвентаризації

- Після 2013 року Державна реєстраційна служба

З кінця 2015 року інформацію про власників можна отримати в місцевому ЦНАП (Центрі надання адміністративних послуг). Однак запит в БТІ краще відправляти за допомогою органів місцевого самоврядування.

Як підготуватися до зборів?

Протягом 14 днів перед установчими зборами потрібно провести зустрічі з мешканцями будинку хоча б 4 рази. Це дві зустрічі на тиждень. Потрібен час для інформування всіх сусідів про створення ОСББ, агітації, роз'яснення та відповіді на найбільш поширені питання.

Більшість з співмешканців, які приходитимуть на попередні збори, будуть противниками ОСББ. Вони спробують підірвати ваш авторитет і відбити у сусідів бажання організовуватися в ОСББ. Однак у цього є позитивна сторона - ви пізнаєте їх аргументи заздалегідь, і більшість з них успішно нейтралізуєте до установчих зборів.

Що ж це за збори і для чого вони?

Установчі збори - офіційний захід, на якому співвласники голосують за чи проти створення ОСББ. Зверніть увагу: житель - не обов'язково власник. До участі в установчих зборах допускаються тільки ті власники квартир або нежитлових приміщень у ньому (або їх частин), які мають на руках правовстановлюючі документи.

За чи проти?

Для прийняття рішення про створення ОСББ необхідно, щоб за нього проголосували власники квартир і приміщень, площа яких разом перевищує 50% загальної площі всіх квартир і приміщень в будинку. У той же час потрібно, щоб свої голоси "за" віддали більше половини (50% + 1) співвласників.

Також шляхом голосування, обирається назва ОСББ (адреса будинку або оригінальна, яка перевіряється в реєстрі на сайті Мін'юсту); складається статут ОСББ (за основу можна взяти Типовий статут, який містить всі істотні положення); призначається голова і склад правління.

Співвласники, які були відсутні на зборах, повинні проголосувати за усіх питання в письмовому вигляді.

Як зареєструвати?

ОСББ вважається створеним після його державної реєстрації. Відразу після установчих зборів (а краще - на них) потрібно вибрати уповноважену особи для проведення реєстраційних заходів. Краще, якщо цією особою буде обраний на зборах голова правління ОСББ. Державна реєстрація ОСББ здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців".

Що далі?

- Після успішної державної реєстрації ОСББ отримає статус юридичної особи. Перевірити статус можна на сайті Мін'юсту

- Відомості про ОСББ з'являться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців

- Після реєстрації необхідно подати документи в Фіскальної служби, для отримання статусу неприбуткової організації.

Які способи управління будинком в ОСББ?

- Через статутні органи ОСББ (загальні збори, правління, контрольно-ревізійна комісія)

- Укладання договорів з окремими підрядниками (провайдерами послуг) по кожній послузі окремо

- Можна залишитися зі старим ЖЕКом, якщо його послуги задовольняють, або укласти комплексний договір з одним керуючим (керуючою компанією)

Що потрібно зробити на перших зборах ОСББ?

Прийняти рішення про форму управління будинком і розмір щомісячних внесків на його утримання.

Порада на майбутнє

Завжди збирайте гроші на рахунок ОСББ. Це дасть необхідний контроль над фінансами і допоможе мотивувати найнятих вами працівників (компанії) працювати на якість.