Як змінилися правила купівлі-продажу квартир в Україні

Як вважає компанія SV Development, у лютому 2016 р. кількість проданих квартир зросла відразу в 1,7 рази: з 345 до 571 (303 на вторинному ринку і 268 в новобудовах). Краще київський результат продажів виглядає і порівняно з фералем-2015, коли купівлі-продажу відбулися лише за 367 об'єктів нерухомості, передає Ukr.Media.

Ось тільки оформлення угод у цьому році відбувалося за новими правилами. «Країна» з'ясовувала, як з початку 2016 р. змінилися правила реєстрації нерухомості, після вступу в силу постанови Кабміну «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З 1 січня внести дані до Держреєстру речових прав своєї власності (не тільки вторинної, але і новобудові) можна у держреєстраторів і нотаріусів, а незабаром можна буде і в акредитованих суб'єктів. «Акредитований суб'єкт — це компанія, юридична особа публічного права, щось схоже на БТІ. Вже затверджено умови для їх функціонування, але поки жоден з них ще не працює», — розповів партнер юридичної компанії «КПД Консалтинг» Владислав Кисіль.

Вартість самої процедури прописана в законі. Запис обійдеться від 174 грн, якщо згодні чекати п'ять днів, до майже 7 тис. грн, якщо вам треба зробити її терміново — за 2 години. Нотаріус, безумовно, може встановити плату за свої послуги. «У Києві три тисячі нотаріусів, і ви напевно знайдете і такого, який бере, і такого, який обмежується сумами, прописаними в законі. До речі, згідно із законом, 60% від цієї суми отже йде нотаріуса», — зазначив Кисіль.

З 1 січня підтвердженням права власності є виключно запис в електронному Реєстрі. На руки ви отримаєте виписку з реєстру, роздруковану на аркуші А4. Теоретично, кажуть юристи, ця роздруківка не має терміну придатності, її повинні приймати без питань все — від паспортного столу до банків, і завжди — хоч через десять років.

В реальності ж усе, на жаль, не так гладко. «Буквально днями угода оформлялася у нотаріуса, потім нові власники житла пішли до паспортистки. І та відмовилася приймати роздруківку-виписку з Реєстру. Мовляв, вона двадцять років працює, а ця папірець для неї не документ. Довелося нотаріуса їй півгодини розповідати про новели законодавства», — зауважила юрист БТІ-Консалтинг Яна Лисенко.

До речі, деякі нотаріуси, щоб заспокоїти клієнтів і таких «паспортистів», почали видавати їм, крім витягу з Реєстру ще й підтвердження угоди на своєму бланку з печаткою з голограмою. «Там робиться запис довільна, про те, що такий-то людина такого-то числа оформив право власності у такого-то нотаріуса. Юридичної сили така папір не має, але психологічно заспокоює багатьох», — розповів юрист ЮК Constructive Lawyers Олександр Босенко.

Хто платить

Хто буде платити за перевірку даних у Реєстрі при спілкуванні з банками або комунальними службами — поки немає визначеності. Владислав Кисіль впевнений, що при оформленні, наприклад, договорів із надають послуги компаніями (той же Київгаз або Київенерго) або з банківськими установами, запитувати інформацію в Реєстрі повинні самі компанії.

«У нас доступ до інтернету є у кожному селі і будь цікавиться може по вашій виписці перевірити, чи дійсно ця нерухомість у вашій власності. Хто сумнівається — той і перевіряє», — вважає Кисіль.

Як це буде на практиці — поки ніхто не знає. Найімовірніший варіант, припускають експерти, від вас будуть вимагати виписку на день подання документів. Обійдеться це 20 грн, якщо будете запитувати дані самі (17 грн. доступ до сайту плюс 3 грн. банківської комісії) або 34 грн., якщо замовляти будете в Центрі адмінпослуг. Поки Реєстру при запитах дуже «підвисає», обробляючи один запит з десяток хвилин, але експерти пояснюють це налагодженням системи і дуже сподіваються, що в недалекому майбутньому він витримає активний інтерес.

Як це працює

Продавцю не доведеться реєструвати квартиру перед продажем. До 1 січня 2016 року у разі, якщо даних про квартирі не було в Реєстрі речових прав, нотаріус спочатку вносив туди цю інформацію. Продавцю ця процедура коштувала від 2 тис. грн. Зараз законом визнана наступність всіх форм реєстрації. І навіть якщо квартира була зареєстрована тільки в «паперовому» БТІ, угода купівлі-продажу проводиться в одну дію. Нотаріус оформляє перехід права власності та вносить до Реєстру дані про квартирі або будинку вже з новим власником.

Нотаріусам надали право реєструвати первинну нерухомість. Тобто будинки, які побудували самі власники або квартири в новобудовах. Це поки самий неотлаженний момент.

«Список необхідних документів для реєстрації прописаний у законі, проте я раджу підійти до нотаріуса і уточнити його, тому що в залежності від форми договору із забудовником багато чого може відрізнятися», — говорить Яна Лисенко.

Зокрема, для квартири у висотці треба принести документ, що підтверджує введення будинку в експлуатацію, техпаспорт, документ про присвоєння адреси і договір із забудовником. Якщо мова йде про реєстрацію власного будинку в селі, то необхідні документи на землю, техпаспорт та ін.

Процедура виглядає так: забудовник вносить записи про цілому домі з усіма квартирами в Реєстр, а покупець-інвестор зі своїм договором та копіями документів від забудовника йде до нотаріуса. Приватні нотаріуси поки неохоче беруться за реєстрацію квартир в новобудовах, особливо, коли до них приходить не представник забудовника з пакетом документів, а поодинокі покупці.

«Це нова справа, незнайомі для нотаріуса документи, наприклад, що підтверджують введення в експлуатацію. А люди, які приходять самостійно, досить часто приносять не всі необхідні документи. Якщо є зауваження до пакету документів, він повертається клієнту. На виправлення дається 30 днів», — зазначила Лисенко.

Хто платить за реєстрацію квартири в новобудові, теж вирішується в залежності від договору, підписаного інвестором з забудовником. «Фонд фінансування будівництва, наприклад, майже завжди реєструє квартири сам, і покупець отримує на руки готовий пакет документів. А от у випадку оформлення через облігації або договору майнових прав частіше інвестора реєструють свої квартири самостійно», — зазначив Олександр Босенко. До речі, згідно із законодавством, реєструвати нерухомість має саме той, хто вступає в права власності.

Що буде

Експерти переконані, що ці новації не останні. Зокрема, для захисту прав інвесторів при обговоренні законопроекту в минулому році експерти пропонували ще на початку будівництва заносити до Реєстру речових прав всі дані про об'єкт (з адресою, кількістю квартир, їх площею та номерами).

Аргумент, що саме цей механізм зможе значно скоротити махінації з боку недобросовісних забудовників, зокрема унеможливити багаторазову продаж майнових прав на одну й ту ж квартиру, парламентаріями почутий не був.

«Дуже шкода, але головне пропозицію професійної громадськості, а саме про обов'язкову реєстрацію майнових прав на етапі початку будівництва, так і не увійшло в остаточну редакцію закону. Парламентарії аргументували відмову тим, що це технічно неможливо, що народ не зрозуміє, що людям треба дати час звикнути до безпаперовій формі документів і т. д.», — розповів консультант з юридичних питань компанії UDP Сергій Перчак.

Ще одна новація, яку чекають — спецмеханізм компенсації збитків, заподіяних сторонам, які уклали договори, грунтуючись на помилкової інформації в Реєстрі прав на нерухомість. Розробити його від Мін'юсту вимагає Кабмін у своєму розпорядженні від 16 грудня 2015 р. № 1406-р

За держреєстрацію права на нерухоме майно сплачуються такі збори:

В термін до 5 робочих днів — 0,1 розміру мінімальної заробітної плати (140 грн) + 0,025 мінімальної зарплати за надання інформації в паперовій формі (34 грн);

В термін до 2 робочих днів — 1 мзп (1378 грн) + 34 грн;

Протягом 24 годин, крім вихідних та святкових днів, з моменту прийняття заяви — 2 мзп (2756 грн + 34 грн);

Протягом 2 годин — 5 мінімальних заробітних плат (6890 грн) + 34 грн;

Нотаріуси встановлюють вартість своїх послуг на свій розсуд. У середньому 2-4 тис. грн. + вищевказаний админсбор.

Крім збору і послуг нотаріуса оплачується:

Покупець: держмито-1% від оціночної вартості (у разі вторинного ринку) або ціни квартири в новобудові + 1% в Пенсійний фонд

Продавець: податок з доходів фізосіб в 5% від оціночної вартості + 1,5% військового збору з цієї суми*

*Досить поширені випадки, коли всі мита та податки (1%+1%+5%+1,5% = 8,5%) оплачують покупець і продавець порівну.