Що буде з ринком нерухомості у 2018 році. Ціни будуть падати, а міхур загрожує лопнути

У Києві продовжує дешевшати житло, передає Ukr.Media. За минулий рік ціни впали в середньому на 10-15% і, судячи з усього, в 2018 році розпродаж триватиме.

Знижки на квадратні метри злякали навіть Нацбанк. Як йдеться у грудневому звіті НБУ про фінансову стабільність, вартість житла в Україні, і зокрема в Києві, "вже наблизилася до критично низького рівня".

У Нацбанку підрахували: у 2017 році собівартість будівництва середньостатистичного квадратного метра склала близько 12,2 тисячі гривень. Цього року цифра зросте до 14,3 тисячі гривень. А продають новобудови за 14,5 тисячі гривень/кв. м. тобто, якщо забудовники не підвищать ціни, з кожного квадрата вони зможуть заробити сущий мізер - всього по 200 гривень. Зрозуміло, що це не ті гроші, за якими інвестори йдуть в будівельний бізнес.

У той же час паніки серед самих забудовників поки не спостерігається. Навпаки, вони починають все нові і нові проекти. За даними Держстату, за 3 квартали 2017 року в Києві введено в експлуатацію понад 1 млн кв. м нового житла, що на 56,3% більше, ніж за аналогічний період минулого року.

За якими цінами будуть розпродавати квартири, в чому секрет технологій, що дозволяють забудовникам заробляти навіть на падаючому ринку, і чим ці схеми загрожують потенційним покупцям житла.

Чому "міхур" ніяк не лусне?

За даними аналітика компанії SV Development Сергія Костецького, зараз у столиці на продаж виставлено понад 40 тисяч квартир в новобудовах. При цьому реальних угод не більш 1 тисячі в місяць.

Більше того, як розповів керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов, кількість угод не тільки не зростає, але й скоротилося в 2017 році на 10-15%.

"Тобто на ринку спостерігається явне перевиробництво - низький платоспроможний попит, а пропозиція постійно зростає", - говорить Костецький. Ця тенденція ще пару років тому дозволила експертам заявити, що на будівельному ринку надувається "мильна бульбашка". Тобто коли будівництво фінансується за принципом піраміди - будинки з нерозпроданими квартирами добудовують за рахунок будівництва нових будинків, під яке збирають гроші з людей.

З тих пір аналітики регулярно роблять ставки - коли ж цей "міхур" лопне і сотні будівельних проектів залишаться в статусі "вічної недобудови".

Втім, як показує практика, поки їх прогнози так і не збулися. Сергій Костецький пояснює ілюзію стабільності просто.

"Всі ми розуміємо, чому продавалися смарт-квартири. Банки розорялися, всім в якості компенсації видавали по 200 тисяч гривень. Багато колишні вкладники вкладали ці гроші в нерухомість. Таким чином, з 2014 року кількість купується дешевого житла зростала", - зазначив Сергій Костецький.

Але масовий банкопад в Україні майже закінчився, а українці знову понесли свої заощадження на депозити. У квартири вкладають все менше: зростаюча комуналка не дозволяє добре заробляти на здачі житла в оренду.

Так що загроза того, що "бульбашка лопне", не тільки не зникла, але і стає цілком реальною якщо не в цьому, то в наступному році, - вважають експерти.

"Забудовникам потрібно підвищувати ціни хоча б на відсоток інфляції, адже дорожчають матеріали, зростають зарплати. Але навіть ця націнка в 10-15% для них недосяжна, інакше продажу ще більше впадуть. Тому вони змушені продавати квартири дешево, а щоб добудувати об'єкт, починають збирати гроші з наступної будмайданчика. По іншому цей бізнес зараз не ведуть. Компанії з 1-2 проектами просто не виживають. В результаті терміни здачі будинків постійно затягуються, а в 2018 році список довгобудів ще більше зросте", - пояснив керівник агентства "Євро Рейтинг" Григорій Перерва.

За даними SV Development, зараз у деяких вже зданих в експлуатацію новобудовах непроданими залишаються до 70% квартир. Тому єдине, що може змусити покупця вкладати гроші в котлован - це супернизька ціна. Незважаючи на зростання курсу долара (і пов'язане з ним підвищення цін на матеріали), в 2018 році експерти не очікують подорожчання нерухомості.

Але і великий розпродаж під питанням. У столиці багато старого житла, власники якого давно мріють поміняти його на новобудови. Тому як тільки ціна на нові квартири почне ще більше падати, попит відразу активізується, а разом з ним і збільшиться пропозиція на вторинному ринку. Що, в свою чергу, знизить ціни на "вторинці", а за нею і на "первинці".

Щоб вирватися з цього замкнутого кола демпінгу, забудови шукають інші способи підвищити рентабельність свого бізнесу.

"Ринок постійно знаходиться в пошуку технологій, які дозволили б знизити собівартість квадратного метра", - говорить Григорій Перерва.

Правда, поки ці "технології" скоріше можна назвати економією на всьому - компанії масово використовують дешеві і неякісні матеріали, урізують квадратуру, збільшують кількість квартир на сходовій площадці тощо.

"Якісних і розумних проектів (енергоефективних) на ринку вкрай мало", - констатує Артюхов. Адже, власне, для того щоб отримати енергоефективну квартиру і з часом економити на комуналці, українці і мріють купити житло в новобудові.

За фактом виходить, що зліплений на швидку руку "новий будинок" вже через кілька років виглядає гірше, ніж радянські панельні багатоповерхівки, що пережили не один десяток років.

Хрущовки по $10 тисяч

Втім, купувати вторинку українці все одно не хочуть. За словами Артюхова, частка новобудов в структурі продажів житла в Україні постійно зростає і вже перевищує 50%.

"Зменшення площі квартир в нових житлових комплексах дозволяє забудовникам запропонувати привабливу ціну. Деякі девелопери пішли по шляху реконструкції та зменшення раніше введених в експлуатацію великих квартир і пропонують невеликі і вже з ремонтом і меблями. Така стратегія на ринку нового житла багато в чому зумовила зниження інтересу до вторинці. Там, у свою чергу, стало зростати пропозиція. В тому числі, і за рахунок інтервенції Фонду гарантування вкладів, інших продавців заставного житла. При цьому середній час продажу квартир зросла. Раніше вона становила 50-120 днів, а сьогодні це вже 100 днів і більше, а для приватних будинків - від 6 до 12 місяців", - розповідає Михайло Артюхов.

Потенційних покупців не залучають навіть знижки, якими їх намагаються заманити власники квартир. Формально господарі не поспішають знижувати ціни, але, якщо раптом на горизонті з'являється реальний покупець з грошима, йому готові йти на поступки.

Торг, за словами ріелторів, може досягати до 15% від заявленої вартості квартири, а це, як мінімум, $3-5 тисяч.

У результаті всього за пару місяців середні ціни на вторинному ринку в Києві просіли на 0,5%, а двокімнатні квартири подешевшали відразу на 0,8%. Всього ж з початку року ціни впали на 6,5%.

Особливо активно зараз розпродають хрущовки. Це житло вже давно не є предметом мрій потенційних новоселів. І з кожним роком попит на нього скорочується, адже добігає граничний термін експлуатації десятків хрущовок, побудованих в 60-х роках минулого століття. Багато будинки давно потребують капремонти, а так як зараз влада переклали цей обов'язок на ОСББ (тобто, самих мешканців), дешева хрущовка ризикує обернутися великими витратами.

"Якби влада конкретизували свої задумки по реновації хрущовок (у київській мерії зріє ідея реконструювати старий фонд, та розселити мешканців), квартири в них могли б впасти в ціні відразу на 20-30%", - вважає Перерва.

Ну а поки ціни в хрущовках падають і в 2018 році, за прогнозами, просядуть ще як мінімум на 10%. Такі ж знижки будуть змушені пропонувати потенційним покупцям і власники квартир в панельних будинках. Тобто, якщо зараз цілком пристойну двушку в спальному районі Києва реально купити за $30-35 тисяч, то до кінця року її вартість впаде до $27-31,5 тисяч. Найдешевші хрущовки можуть впасти в ціні до $10-14 тисяч, - прогнозують експерти.

Ситуація може змінитися лише з відновленням банківського кредитування.

"Українці не поспішають брати кредити в банках. З січня по вересень 2017 року люди взяли іпотечних кредитів тільки на 963 млн гривень. Це головна причина зниження вартості квартир в Україні", - констатують в НБУ.

І це тенденція цілком з'ясовна - лише деякі банки пропонують іпотечні кредити, так і в тих відсотки за ним зашкалюють до небес.

На думку аналітиків, кредитування якщо і почне оживати, то не наступного, а лише, в кращому випадку, в 2019 році, за умови, що не буде нових політичних і економічних потрясінь. Ось тоді і варто очікувати зростання попиту, а значить і цін на найбільш ліквідні квартири.