Земельна реформа: чи загрожує Україні глобальний "переділ" землі

Що краще – продавати землі сільгосппризначення чи ні – достеменно не знає ніхто. За бажанням ефективну систему господарювання можна створити при кожному зі сценаріїв. Різниця полягає у швидкості цього процесу, витратах і ризики, кількості виграли і програли.

Зараз в публічному просторі більш активні прихильники зняття після 1 січня 2016-го мораторію на продаж с/г земель. У коаліційній угоді парламентських фракцій говориться про це ж. Президент Петро Порошенко на недавньому засіданні національної ради реформ закликав винести на загальне обговорення питання про продаж земель сільськогосподарського призначення. Але сильні позиції і прихильників збереження мораторію. Рішення має бути прийнято до кінця цього року, тому гострота дискусій буде наростати.

Політичні консультанти вважають, що момент для зняття мораторію зараз досить вдалий: парламентські і президентські вибори будуть нескоро, тому електорально небезпечне, але економічно привабливе завдання можна вирішити без втрат для передвиборчих рейтингів.

Стан ринку землі

В ході земельної реформи, проведеної після здобуття Україною незалежності, держава передала 29 млн га колишньої колгоспної землі в приватну власність селян. Так 6,9 млн сільських жителів стали володарями земельних паїв, розмір яких варіюється від півгектара на заході до декількох десятків гектарів на сході країни (в середньому – близько 4 га).

Колишні колгоспники отримали паї, але продати їх тепер не можуть

Зробивши перший крок, влада зупинилася і практично відразу обмежила нових власників у їх правах, заборонивши продаж землі. Міра ця була названа тимчасовою, але термін мораторію кілька разів відсовувався, поки не досяг нинішньої дати – 1 січня 2016 року.

У Земельному кодексі вказано, що умовою зняття мораторію є вступ в силу закону про обіг земель с/г призначення – робота над його проектом зараз ведеться в Держагентстві земельних ресурсів.

В умовах мораторію на ринку с/г земель можлива тільки оренда, ринок же інших земель в країні розвивається вже близько 20 років і зараз характеризується наявністю на ньому всіх форм цивільно-правових угод. З 1 січня 2013 року в Україні запрацював електронний земельний кадастр, в якому міститься інформація про 50 млн ділянок.

Головні аргументи прихильників зняття мораторію

Відкриття ринку землі залучить додаткові інвестиції в економіку, спростить земельні відносини. Заборона на продаж землі зберігає фрагментацію власності, яку отримала Україна після приватизації. Якщо с/г виробництвом будуть займатися не орендарі, а власники, то вони будуть більше думати про меліорацію, охорону і відновлення родючості земель.

Опитування показують, що переважна більшість власників паїв не збираються продавати свої ділянки. Їх продадуть 10-15% власників, які вже перебралися в міста, або пенсіонери, які хочуть дожити свій вік у відносному достатку, так що масових пертурбацій не буде.

Українська земля не дорожчає, а втрачає у вартості, тому подальше затягування відкриття ринку нічого хорошого не принесе.

Продовження мораторію не приносить практичної користі українському сільському господарству. Розрахунки показують, що частка орендної плати у вартості виробленої с/г продукції зараз в 3-4 рази менше вкладу землі. Тим самим фактично субсидуються відносно неефективні технології виробництва. У нинішніх умовах дохід, який отримують власники землі від здачі її в оренду, значно поступається прибутковості банківських депозитів.

Збереження мораторію є постійним ризиком для інвестицій. Орендарі і землевласники стикаються з невизначеністю правил гри після можливого скасування мораторію, тому сторони рідко наважуються на укладення довгострокових договорів оренди.

Оскільки землю можна продати, багато ділянок не мають чітко визначених меж або встановлених прав власності. Це сприяє тіньовому землекористуванню та призводить до недовикористання земельних ресурсів.

Головні аргументи противників

Серед противників зняття мораторію є ті, хто просто проти приватної власності на землю. Їхні гасла зазвичай такі: "Капіталісти за безцінь скуплять селянську власність", "Не можна відкривати ринок землі в олігархічній країні", "Земля – наш останній і найцінніший актив". Але із згасанням в країні комуністичної ідеології такі аргументи стають все менш помітними.

Противники скасування мораторію бояться масштабного "переділу" землі

Крім того, противники зняття мораторію стверджують, що:

1. "Зняття мораторію призведе до того, що частина с/г землі віддадуть під забудову". Однак це відбувається і зараз, після зміни цільового призначення земель. І буде відбуватися в урбаністичних зонах, але частка забудовуються с/г земель буде мізерно малою в масштабі країни через обмеження економічної доцільності;
2. "Продавши землю, селяни отримають гроші один раз, а вони рано чи пізно закінчаться";
3. "Якщо дозволити продаж землі, то з'явиться нелегальний примус до такому продажу, як відбувається з квартирами". З цим повинні боротися правоохоронні органи, а не мораторій.

Є аргументи, які наводять ті, хто в загальному виступає за продаж земель, але не зараз:

1. "Не можна продавати землю за такою низькою ціною. До цього питання можна повернутися через 4-5 років". Однак мінімальну ціну продажу можна закріпити в законі, а світовий досвід показує, що ціна на землю часто починає рости як результат відкриття ринку;
2. "До відкриття ринку потрібно завершити формування Державного земельного кадастру". Кадастр дійсно потребує доопрацювання, але удосконалення буде більш ефективним після відкриття ринку, коли до кадастру будуть звертатися продавці і покупці ділянок;
3. "Як показує практика, мораторій не є перешкодою для зростання виробництва, для інвесторів це також не перепона. Головне питання – як гарантувати виробникам довгострокове використання землі?";
4. "Інвестори не розуміють, що таке пай? Для них існує тільки таке поняття, як "поле". Тому повинна існувати процедура перетворення паїв у поля ";
5. "У разі відкриття ринку землі вітчизняні сільгосппідприємства не зможуть швидко викупити орендовані ними наділи, оскільки не мають потрібних коштів, тому можуть зруйнуватися через виробничі процеси".

Від чого залежить досягнення бажаного результату

Якщо мораторій буде знятий, то відповіді на питання супротивників його скасування повинні бути приведені у законі про ринок сільгоспземель.

У документі має бути чітко визначено:

• Хто має право купувати землю. Варіантів тут багато. За аналогією з досвідом інших країн можна зберегти на кілька років мораторій для іноземців. Можна заборонити купівлю землі будь-якими юрособами. Дозволити покупку тільки місцевим жителям тощо. Хоча потрібно віддавати собі звіт в тому, що всі подібні заборони при бажанні можна обійти.
• Які будуть обмеження на максимальний розмір земельного банку.
• Чи будуть нинішні орендарі, сусіди продавця по ділянці або місцева влада володіти пріоритетним правом на покупку.
• Які заходи будуть введені для зменшення інтересу до спекуляцій землею (наприклад, великий податок при перепродажі землі в короткий термін).
• Потрібно врегулювати питання із землями колективної власності. Зараз близько 1,5 млн га знаходяться в такій власності і не мають фактичного розпорядника.
• Слід передбачити можливість своєрідного земельного гринмейлу, коли власник ділянки всередині великого поля буде відмовлятися від його продажу, блокуючи тим самим всю операцію.

Експертна група при Мінагрополітики вже запропонувала запустити ринок землі в порядку державно-правового експерименту в декількох адміністративних районах двох-трьох областей з різними правилами ринкового обороту. Після аналізу досвіду цього експерименту з'явиться більше ймовірності прийняти вірне загальнодержавне рішення про стратегію завершення земельної реформи.

Хто виграє від відкриття ринку

• Найбільшу вигоду отримають власники паїв, бо вони стануть повноцінними господарями свого активу.
• Виграють виробники, які готові конкурувати за рахунок використання технологій і підвищення продуктивності праці, а не доступу до дешевої оренді.
• Учасники ринку отримають якісні активи, під які зможуть брати кредити.
• Виграє банківська система і економіка в цілому, тому в оборот будуть введені нові активи вартістю в десятки мільярдів доларів.

Хто втратить від відкриття ринку

• Більше всіх втратять нинішні орендарі, які зараз сплачують відносно невисоку орендну плату і мають сильну позицію при переговорах з власниками землі.
• Невигідно відкриття ринку агрохолдингам, яким можуть не дозволити володіти такою ж кількістю землі, як вони зараз орендують. Але напевно, у них залишиться можливість оренди землі. Хоча оренда ця неминуче подорожчає.

До речі, мораторій намагалися скасувати ще при президенті Вікторі Януковичі. Але кажуть, що саме лобі латифундистів не дозволила тоді це зробити.