14 травня народні депутати ухвалили в другому читанні закон, який скасовує традиційні житлово-комунальні господарства в країні і пропонує нові принципи управління багатоквартирними будинками.
Втім, багато експертів вже зійшлися на думці, що єдина "новація" закону в тому, що держава перекладає витрати на утримання радянських будинків на плечі їхніх жителів, нічого при цьому не інвестуючи в оновлення житлового фонду.
Таким чином, законопроект № 1565 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" вже встиг зібрати гучні відгуки і критику.
Хто в домі господар?
Новий документ вводить поняття "багатоквартирний будинок" - це житловий будинок, в якому розташовані три або більше квартир.
Всі власники квартир у них будуть вважатися співвласниками будинку (його приміщень, технічних мереж та обладнання) та земельної ділянки, на якій він розташований.
Мешканці можуть розпоряджатися своїм спільним майном трьома способами:
- за допомогою загальних зборів співвласників квартир;
- шляхом створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ);
- найнявши керуючого.
Управитель, згідно із законом, - це фізична особа-підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, який за договором з співвласниками забезпечує належне утримання і ремонт будинку та умови проживання.
Для традиційних ОСББ в той же час змінюється пропорційність кількості голосів під час голосування на зборах. Якщо раніше у кожного власника був тільки один голос, то тепер кількість голосів буде залежати від площі його житла.
Переваги закону
Доля кожного окремого будинку за новим законом відтепер фактично лягає на плечі мешканців. Одним з найбільш позитивних моментів експерти називають відсторонення від роботи Жеків, які за роки свого існування вже досить себе дискредитували.
Тепер громадяни вільні у своєму виборі: можуть робити все самостійно, приєднатися до ОСББ або найняти управляючу компанію, яка буде займатися тим, що повинні були робити Жеки.
"Законодавче регулювання відносин мешканців будинку та експлуатаційної компанії, по-перше, розмежує права і обов'язки всіх сторін, по-друге, дасть можливість мешканцям впливати, наприклад, на вибір правління ОСББ, ініціювати проведення робіт з утеплення або ремонту будинку, впливати на формування бюджету за утримання будинку та ОСББ", - зазначає генеральний директор компанії MA Group Ольга Заремба.
Юрист компанії "Спільна дія" Юрій Азаренко, у свою чергу, вважає, що закон обов'язково ще внесуть поправки або приймуть інші підзаконні акти, які роз'яснять нововведення. Азаренко звертає увагу на те, що ідея з об'єднанням співвласників будинків сама по собі хороша, але тільки за умови, якщо ОСББ працюють успішно і прозоро.
"Закон дуже довгоочікуваний і навіть необхідний, враховуючи ситуацію, що склалася в житлово-комунальному господарстві України. Однак він містить ряд нюансів, про які необхідно знати власникам квартир, які до того ж і стануть співвласниками будинків, хочуть вони того чи ні", - відзначають в юридичній компанії Prove Group.
Недоліки закону
Головний момент, на який звертають увагу юристи, це те, що протягом року мешканці багатоквартирних будинків зобов'язані створити об'єднання власників багатоквартирних будинків або визначити особу, яка буде здійснювати управління будинком.
Якщо цього не зробити, керуючого призначить виконавчий орган місцевої ради. "У такому випадку існує ризик, що справи з управління будинком опиняться в руках недобросовісних управителів, яких в останню чергу будуть цікавити інтереси мешканців", - говорить Антон Каганець, старший юрист ЮК Prove Group.
"У зв'язку з цим настійно рекомендуємо мешканцям багатоквартирних будинків взяти ситуацію в свої руки і не чекати моменту, коли призначать "новий хороший ЖЕК", а самостійно створити ОСББ, визначити правила його роботи, вибрати форму управління будинком та узгодити внески", - підкреслюють у компанії.
Фахівці відзначають, що ряд положень прийнятого закону містить норми, які можуть негативно позначитися на становищі мешканців багатоквартирних будинків.
Так, тепер кожен власник несе зобов'язання не тільки по утриманню будинку, а й по проведенню капітального ремонту.
Держава і місцева влада формально тепер не будуть нести відповідальність за їх стан, а коли вдома знімуть з балансів комунальних господарств, то сподіватися мешканцям доведеться тільки на себе.
"Якщо для жителів багатоповерхових новобудов і сучасних житлових комплексів сума буде не такою значною з-за великої кількості мешканців, невеликого зносу будівлі, а також з причини того, що капремонт буде нескоро, в той же час для жителів будівель радянського періоду, яким вже зараз потрібен ремонт, такі витрати можуть виявитися непосильною ношею", - зазначає Каганець.
Крім того, власники багатоквартирних будинків тепер повинні будуть нести відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам. Так, мешканці не застраховані від того, що з-за проблем з комунікаціями або спорудами в багатоквартирному будинку може бути заподіяно шкоду майну, життю і здоров'ю інших людей. Згідно з новим законом у мешканців виникає обов'язок відшкодувати таку шкоду пропорційно належної їм частки в ОСББ.
Опитані експерти побоюються також, що керуючими компаніями в підсумку стануть ті ж старі добрі Жеки: або по-новому переоформлені, або через підставні компанії. Таким чином, якість послуг залишиться тим самим, а гроші будуть брати в рази більше.
А враховуючи, що людям найчастіше складно самоорганізуватися і проявити ініціативу, є ризик, що відповідальність за більшість будинків перекладуть саме на управителів.
