Наприкінці минулого тижня Міністерство фінансів США випустило на перший погляд рутинний документ, в якому повідомлялося, що належить структурам американського Мінфіну спеціалізована фінансова поліція FinCEN почне ідентифікацію та відстеження анонімних покупців елітної нерухомості, почавши роботу в двох точках її концентрації — нью-йоркському Манхеттені і флоридському Майамі-Дейт.
Зовсім недавно, в грудні 2015-го, заходи щодо додаткового посилення перевірок джерел фінансування придбання елітної нерухомості ввела Великобританія. У цій країні контроль походження коштів покладено на ріелторів, це їм поставлено в обов'язок, хоча, за повідомленнями британських аналітиків фінансового ринку, відповідальність швидше номінальна.
Інша ситуація у Франції — там купівлю нерухомості оформляє призначений державою нотаріус, і контроль походження грошей покладено на банківські структури, а держава контролює рахунок, з якого здійснюється оплата.
Аналогічні за завданнями, хоча і інші конструкції, моделі контролю походження коштів, з яких здійснюється купівля елітної нерухомості іноземцями, є і в Іспанії, і в Італії, і в Німеччині.
На перший погляд, у запуску своєї системи Мінфіном США немає нічого незвичайного — але тільки на перший погляд.
Якщо вникнути в деталі, стає зрозумілим, що реальні цілі, поставлені перед FinCEN, зовсім не запобігти покупку елітної нерухомості на «брудні» гроші — а, навпаки, дати таку можливість для політиків і бізнесменів з країн, де в Америки свої глибинні інтереси, і надійно «завісити» на гачок вже після операції.
І першою в списку країн, в якій інтереси США будуть забезпечуватися таким чином, офіційно названа Росія.
Насамперед, експерти з питань протидії відмиванню грошей давно звертали увагу, що США багато років залишалися єдиною країною з привабливою елітною нерухомістю, яка не вводила систему контролю походження грошей — навіть формальну. Більш того, багато років тільки елітну нерухомість в США можна було купити за мішок готівки — у Європі ця практика припинилася ще два десятиліття тому, в 1990-і.
Те, що ця нерухомість не купувалася для проживання, давно відомо владі. Офіційні дані Бюро перепису населення Нью-Йорка показують, що 30% всіх квартир в квадраті між 49-й і 70-ою вулицями і між П'ятою і Парк-авеню на Манхеттені пустують, принаймні, десять місяців в році.
І з приводу власників теж не було ілюзій.
Авторитетне дослідницьке бюро в області елітної нерухомості «Проперті Шарк» у своїх звітах вже кілька років відзначає, що починаючи з 2008 року приблизно 34% продажів в елітних будинках Манхеттена були здійснені в інтересах анонімних покупців, кошти для яких були перераховані з номерних рахунків закордонних банків, або куплені через спеціально зареєстровані компанії з закритим складом власників, часто теж з іноземною юрисдикцією.
Така тактика, відзначають фахівці «Проперті Шарк», вкрай рідко застосовується місцевими покупцями житлової нерухомості, оскільки не дозволяє претендувати на податкові відрахування — але сприяє анонімності іноземних власників.
Більш того, ні від кого не ховався навіть відсоток, який беруть собі юристи Нью-Йорка за «анонимизацию» нерухомості.
Оскільки при продажу нерухомості на Манхеттені пред'являється вся історія перепродажу, навіть сьогодні в базі даних ріелторів можна побачити, наприклад, конкретне оголошення про продаж квартири з трьома спальнями в елітному комплексі One57, яку юридична фірма придбала від свого імені за 32 мільйони доларів і відразу ж виставила на продаж за 41 мільйон, але вже в пакеті з зареєстрованою непрозорою компанією (в американській юридичній практиці — так звана LLC), на яку і переведена запис нерухомості. Повністю легально.
Ця «особлива скромність» покупців враховувалася навіть в архітектурі будівель. Так, при будівництві житлового комплексу Time Warner Center були завбачливо спроектовані кілька входів в його 192 квартири — не тільки через головні двері з двох веж, але і через магазини торгового комплексу і входить в комплекс будівель Mandarin Oriental Hotel. Навіть поверховість будівлі замаскована — те, що бачиться з вулиці як 80-поверхові башти, насправді має 53 поверхи з величезними двосвітних вікнами на кожному.
Одним словом, всі все розуміли, і вже давно. Так що нічого не заважало вже багато років тому поставити бар'єр «брудних грошей» в елітній нерухомості США.
Деталі програми, яку тепер запускає Мінфін США і його поліція FinCEN, дозволяють стверджувати, що це було зроблено свідомо.
Програма FinCEN принципово відрізняється від будь-якої європейської програми — насамперед тим, що вона не контролює купівлю нерухомості, а контролює власників вже здійснених покупок — причому на багато років назад. І в цьому її унікальність.
Для цього реалізований механізм контролю не угоди і не власника, а бенефіціарів страховки, без якої така нерухомість не експлуатується. А оскільки страховка завжди виплачується на території, де нерухомість фізично знаходиться, — тобто в США, то скільки б підставних покупок не вийся, страховик завжди точно знає, хто сьогодні реально володіє тим чи іншим пентхаусом на Манхеттені або вілла в Маямі-Дейт. З ім'ям, прізвищем і номером мобільного телефону, дуже часто починається на +7... +86...
Намагатися ж приховати себе від свого власного страховика — значить, дати йому в руки легальний інструмент відмовити у виплаті, ніж він негайно скористається.
До вчорашнього дня страховики нерухомості не були зобов'язані розкривати імена бенефіціарів страховок елітної нерухомості. Тепер вони будуть надавати ці дані FinCEN — причому в наглядовому порядку, навіть без судового наказу.
*
Мишоловка зачинилися.
Друга особливість системи, запущеної FinCEN, також відрізняє її від будь-якої європейської системи перешкоди проникнення нелегальних грошей у сферу інвестицій в елітну нерухомість — те, що сама угода не контролюється і не піддається сумніву. Тобто, якщо італійські або іспанські, наприклад, фінансові контролери виявлять підозрілі фінансові потоки, вони угоду зобов'язані заблокувати.
Американські фінансові поліцейські, по введеним з учорашнього дня правилами, угоді перешкоджати не зобов'язані. Адже вони контролюють не ріелторів, не покупців і продавців, не юристів — вони контролюють страховиків нерухомості. Ніхто з учасників угоди не отримає жодного повідомлення або запиту.
Відловлених мишок витрусили в клітку-накопичувач і поставили мишоловку відкритою на колишнє місце.
Нова ініціатива Міністерства фінансів є частиною більш широкої федеральної програми.
Казначейство США і федеральні правоохоронні органи (насамперед, ФБР) цього ж тижня вийшли зі спільною заявою, що вони починають власні програми розслідування деталей продажів елітної нерухомості, які включають в першу чергу припинення анонімного характеру власності спеціалізованих товариств з обмеженою відповідальністю, відомих в американській практиці як LLC, і запровадження нових процедур угод, в яких розкриття бенефіціарів LLC-продавців буде обов'язковим.
Ця лінія тиску призначена для того, щоб запобігти швидкий скидання» нерухомості тими, кого всерйоз стривожить програма FinCEN.
На клітку з спійманими мишами повішений замок.
За офіційними даними мерії Нью-Йорка, лише у другій половині 2015 року в Манхеттені було зареєстровано 1045 продажів житлової нерухомості вартістю більше ніж $3 млн кожна, — в сукупності на суму близько $6,5 млрд.
Серія статей у міських виданнях Нью-Йорка кінця 2015 року називає кілька десятків відомих російських прізвищ, які володіють елітною манхеттенською нерухомістю — включаючи діючих державних чиновників і парламентарів. Розкриття цих прізвищ читачам не є предметом інтересу цього матеріалу.
Однак нова програма FinCEN дозволяє зрозуміти, навіщо їм дозволили цю нерухомість придбати".
