По кому вдарить податок на нерухомість

Понад 400 тисяч українців в 2016 році належить сплатити податок на нерухомість. Саме стільки співвітчизників Державна фіскальна служба взяла на олівець і вже відправила відповідні «листи щастя». Протягом 60 днів, за даними ДФС, місцеві бюджети мають зрости щонайменше на 200 млн гривень.

Не виключено, що сума надходжень від нового податку може бути в кілька разів більше. Адже відсутність «листа щастя» у поштовій скриньці - ще не привід для радості. ДФС закликає українців самостійно звернутися в службу, щоб з'ясувати – чи потрібно платити новий оброк і в якому розмірі? Тим більше, що прийняті в 2015 році доповнення до відповідного закону значно розширюють коло, хто підпадають під податок на нерухомість.

В іншому випадку – штраф і пеня. «При затримці до 30 календарних днів включно, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов'язання, - у розмірі 10 відсотків погашеної суми податкового боргу; при затримці більше 30 календарних днів - у розмірі 20 відсотків погашеної суми податкового боргу», - пояснили у фіскальній службі, уточнивши, що якщо і в ці терміни податок і штраф не сплачено, то тоді нараховується пеня на загальну суму боргу із розрахунку 120% річних облікової ставки НБУ за кожен прострочений день.

До речі, розуміючи, що з ДФС жарти погані, українці лише за перший тиждень липня сплатили 17 млн грн податку на нерухомість.

Звідки пішов податок на нерухомість

Про податок на нерухомість заговорили ще в далекому 2008 році. Однак реальні обриси закон набув тільки в 2013-му, коли були прийняті відповідні зміни в Податковий кодекс. Правда, тоді Верховна Рада перенесла термін вступу податку на нерухомість чинності 1 січня 2014 року. І вже влітку 2014-го українці перший раз оплатили новий для себе податок.

Між тим, він поширювався лише на малу частину населення, а точніше - на заможних громадян. «Пільги» були встановлені на рівні 120 кв. м для квартир і 250 кв. м для будинків. Ясна річ, що при такому формулюванні платниками «нерухомого податку» в основному стали власники розкішного житла в передмісті і великих квартир у новобудовах. У результаті вийшло, що податок як би є, а грошей немає.

У 2015 році парламент підчистив багато лазівок в законі і значно розширив коло «нерухомих» платників податків.

Розширювати податкову базу законодавці взялися з усією притаманною їм далекоглядністю. Ввели податок на нежитлове майно (офісні, торговельні будівлі, склади, гаражі і т. д.), скоротили вдвічі мінімальну норму безоплатної площі житла, тобто «пільгу», а також зобов'язали щасливих власників квартир понад 300 квадратів і будинків більше 500 кв. м додатково платити 25 тис. грн.

Єдине, що оброком не обклали – знаходиться в держвласності нерухомість: виробничі корпуси, цехи, складські приміщення, Мафи, а також будівлі, що належать релігійним організаціям та ін.

Варто зазначити, що податок на нерухомість віднесений до числа місцевих, а це означає, що всі отримані гроші підуть до бюджетів міст, сіл, територіальних громад і т. д., що, на думку керівництва країни, повинно позитивно позначитися на розвитку регіонів.

Чи вдасться збутися очікуванням влади, стане відомо згодом. А ось хто постраждає, зрозуміло вже зараз. Це - жителі сільської місцевості. Адже саме вони, не маючи високих доходів, володіють великою площею нерухомості. І вона часто нежитлова. Мова йде про сараях, льохах, всіляких прибудовах, літніх кухнях і т. д. Тепер за все це доведеться платити. Правда, виходом з даної ситуації може стати банальна не реєстрація власності, так як незареєстроване майно для державних податкових органів не існує, а значить і податком не обкладається.

Калькуляція податку

Спочатку право встановлювати пільгову квадратуру» було надано місцевій владі. Приміром, у Києві була прийнята мінімальна неоподатковувана норма - 60 кв. м для квартир і 120 кв. м для будинків.

У Харкові «пільга» була іншою. Там податок на нерухомість у 2015 році потрібно було розраховувати понад 120 кв. м для квартир і 240 квадратів для будинків.

Побачивши такий розкид, парламентарії внесли зміни в Податковий кодекс і встановили єдині «пільгові» метри на рівні 60 кв. м для квартир і 120 кв. м для будинків.

Тепер, як пояснив керуючий партнер юридичної компанії «НАКАЗ» Арсеній Салалайко, податок розраховується, виходячи з площі майна на одну людину понад встановлених мінімальних норм, а саме: більш 60 кв. м для квартир, понад 120 кв. м для житлових будинків та понад 180 кв. м для різних типів житлової нерухомості.

«Простіше кажучи, якщо у вас квартира 90 кв. м - ви платите податок за 30 кв. м понад норму», – зазначив Салалайко.

Якщо у громадянина є кілька квартир, то їх площа підсумовується і за квадратні метри, які перевищують 60 кв. м, йому доведеться платити податок.

У той же час, для нежитлової нерухомості «пільгові» метри не передбачені зовсім. Це означає, що кожний, у чиїй власності є, наприклад, гараж, різні підсобні приміщення, повинен буде заплатити податок.

Другою важливою складовою податку є його ставка.

Поки право встановлювати закріплено за місцевими властями. Спочатку відведений коридор - від 0% до 2% від розміру мінімальної заробітної плати. Але в 2015 році його збільшили до 3%. Багато мери вирішили поки не накручувати ставку і в більшості випадків встановили її у розмірі 1%. Наприклад, такою вона є в Києві.

Таким чином, у 2016 році власник квартири площею 100 кв. м у Києві повинен буде заплатити 487,2 грн, а за будинок в 200 квадратів – 974,4 грн.

У 2017 році через зростання мінімальної зарплати – до 1378 грн на 1 січня 2016 року - за квартиру тієї ж площі треба буде сплатити 551,2 грн, а за будинок - 1102,4 грн.

В наступному році володарі «елітки» будуть платити чітко зафіксовану суму в 25 тис. грн, понад встановлену місцевою владою ставки оподаткування (0-3%). Такою нерухомістю по Податковому кодексу вважаються квартири площею більше 300 кв. м і будинки, площа яких понад 500 кв. м.

Виходить, що в 2017 році за будинок площею 600 кв. м у Києві доведеться заплатити 31 614 гривень.

Як уникнути сплати

Експерти відзначають, що можливість «піти» від сплати даного податку існує. Необхідно оформити житлову нерухомість на декількох власників, наприклад, на членів сім'ї.

«Умовно обійти закон можна, зареєструвавши нерухомість на кількох співвласників - як об'єкт спільної часткової власності. Наприклад, будинок загальною площею 200 кв. метрів має 5 співвласників, які внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно із зазначенням розміру часток кожного з них. Припустимо, що всі володіють рівними частками. При поділі 200 кв. метрів на 5 чоловік виходить, що кожен має тільки 40 кв. метрами. Згідно з Податковим кодексом України, ця площа є пільговою площею, на яку податок не нараховується. Отже, жоден з 5-ти співвласників будинку площею 200 кв. метрів не зобов'язаний платити податок на нерухомість», - розповів юрист у сфері нерухомості Ірина Столярчук.

«Якщо у вас квартира більше 60 кв. м, то, щоб не платити податок, розподіліть частина нерухомості між своїми родичами (дружина/чоловік, батько/матір і т. д.), щоб на людину було не більше 60 кв. м», - аналогічну пораду дав юрист Арсеній Салалайко.

Уникнути сплати податку на нерухомість допоможе і відсутність даних у реєстрі. Поки, за словами експертів, до реєстру прав власності (а саме з нього фіскальна служба черпає інформацію) на даний момент внесено менше половини всієї нерухомості країни. Це означає, що багато можуть не отримати повідомлення про необхідність платити оброк. Правда, це не звільнить людей від сплати податку в майбутньому.

«Основна проблема полягає в тому, що дані про нерухомість будуть брати з реєстру прав на нерухоме майно. На сьогодні, за різними джерелами, до реєстру внесено не більше 40% всієї нерухомості. Поки даних у реєстрі немає, то і нерухомості не видно. Це дозволить уникнути оподаткування», - зазначив Салалайко.

Керуючий партнер юридичної фірми «LOTYSH & PARTNERS», юрист у сфері нерухомості Андрій Лотиш пояснив, що дані в реєстр прав на нерухоме майно в електронному вигляді заносяться тільки з 2013 року, в основному він наповнюється місцевими бюро технічної інвентаризації (БТІ), інформація у яких міститься в паперовому вигляді, що суттєво уповільнює процес її обробки.