За скільки окупиться квартира, якщо вкласти в неї гроші сьогодні? Скільки річних можна заробити, здаючи в нерухомість житло? Чи буде таке вкладення вигідніше, ніж депозит в банку? Відповіді на ці питання дав експерт Ради НБУ Віталій Шапран, інформує Ukr.Media.
Покупка нерухомості — це, як правило, великі витрати. Щоб зрозуміти, наскільки ці витрати будуть ефективні, заведено порівнювати покупку нерухомості з орендою.
Наприклад, вам пропонують придбати однокімнатну квартиру біля метро за 800 тис. грн. Ви знаєте, що здавати це житло ви зможете максимум за 8 тис. грн на місяць або 96 тис. грн у рік. Таким чином, якщо спростити розрахунки, в рік ви будете на цій угоді заробляти близько 12% річних, а термін окупності проекту за умови незмінності цін на оренду і нерухомість (що малоймовірно) складе 8 — 9 років, що для нерухомості не так вже й погано. З іншого боку, в українському банку ці ж 800 тис. грн ви можете зараз розмістити під 15 — 18% річних мінус податки або під 3 — 5% при оформленні депозиту в доларах США.
Якщо брати до розгляду три простих альтернативи — депозит в доларах, депозит в національній валюті та придбання квартири, то протягом наступних 10 — 15 років ще невідомо, що буде вигідніше.
Ніяких гарантій
Тактично найбільш вигідним зараз залишається депозит в національній валюті. Але якщо брати часовий горизонт інвестицій в нерухомість в 10 — 15 років, курсові перспективи національної валюти стають туманними, а прибутковість від валютних депозитів — дуже невелика. Тому інвестиції в нерухомість з подальшою здачею в оренду виглядають цікавими, але зовсім не гарантованим інструментом збереження коштів (у всякому разі, на це вказують історичні дані ринку столичної житлової нерухомості).
За період з 2009 по 2019 рік вартість столичної нерухомості в доларовому еквіваленті знизилася приблизно вдвічі, а продавцям ще потрібно спробувати продати свою покупку десятирічної давності за цінами, які декларують ріелтори. Так що, на жаль, інвестиції в нерухомість в Києві (у всякому разі, в житлову) — це зовсім не універсальний спосіб порятунку заощаджень. Враховуючи досить високий рівень процентних ставок за гривневими ресурсами та наявність фактичної заборони на валютне кредитування, іпотека в Україні буде відновлена нескоро. Тому все, на що можуть розраховувати зараз покупці житла, — це розстрочка від забудовників.
Мінуси інвестицій в нерухомість
Ті, хто намагаються заробляти, здаючи в оренду житлову нерухомість, вам скажуть, що житло потрібно ще зуміти здати. Крім ризику натрапити на «неправильного» орендаря, є великі проблеми з тим, щоб знайти «постійного» орендаря. Так, після двох-трьох невдалих оренд житло треба відчистити та відмити, а можливо, і відремонтувати. Тому простоювання квартири в очікуванні орендаря може становити кілька місяців. Тобто свої 7 — 10 тис. орендної плати в місяць ви, швидше за все, будете мати тільки на папері, а на практиці частину часу житло буде простоювати.
Як правило, наші люди не прагнуть ставати підприємцями та здають житло, забуваючи про те, що потрібно ще платити податки. Часта зміна орендарів, наявність серед орендарів галасливих особистостей часто збуджує нездоровий інтерес сусідів, які цілком можуть написати скаргу в податкову, що також загрожує неприємностями.
І останнє, але, мабуть, найважливіше — треба пам'ятати, що житло має свій термін експлуатації. Навіть сталінка з євроремонтом або хрущовка з переплануванням не гарантує, що через 8 — 10 років ваш будинок не поставлять на капремонт або під знос. Певну небезпеку становить й новобуд, якість якого залишає бажати кращого. Тому перш, ніж робити велику інвестицію, не завадило б зібрати інформацію про той будинок, де ви збираєтеся купувати нерухомість.
Моє особисте враження від нашого ринку нерухомості таке, що планування в Україні на 10 — 15 років виглядає неможливим. Ми з вами не можемо не тільки точно передбачити рух цін на житло і комерційну нерухомість, але і рух курсу національної валюти та відсоткових ставок. В таких умовах невизначеності зазвичай ситуацію рятує диверсифікація. Тобто не можна інвестувати все в нерухомість, чи все в гривневі (або тільки у валютні) депозити. Розподіл ризиків за активами повинен бути приблизно рівноцінним.
