Віце-прем’єр-міністр, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Володимир Гройсман взявся за земельну реформу. Всупереч його прогнозами,15 жовтня торги, на яких вперше планувалося реалізовувати землі для комерційних цілей, видаливши корупційну складову, так і не відбулися. «Тепер колишній Держкомзем (нині Державне агентство земельних ресурсів.) входить в моє підпорядкування. З середини жовтня всі землі (комерційні ділянки), які є сьогодні в Україні, будуть продаватися виключно через аукціони. Адже сьогодні це дуже великий корупційний чинник, і його треба знищити», - заявив віце-прем’єр на початку місяця в інтерв’ю одному з телеканалів. Гройсман уточнив, що продаж землі сьогодні пов’язана з хабарництвом і кумівством, ціна на ділянки формується несправедливо, тому він має намір перевірити та переглянути механізм продажу земель.
Інші ініціативи
Віце-прем’єр також пообіцяв зробити Земельний кадастр публічний, що має зняти питання щодо реєстрації та земель сільськогосподарського призначення. «Ми досить серйозно наповнимо земельний кадастр і відкриємо його, щоб всі бачили: земля, хто нею володіє, як використовується. Це теж принципово важливо для прозорості використання земельного ресурсу, який завжди був корупційним», - уклав він.
Крім цього, віце-прем’єр міністр має намір розширити повноваження органів місцевого самоврядування - сільських, селищних, міських рад - за розпорядженням ними земельними ділянками, в тому числі за межами населених пунктів. Відповідний законопроект вже розробляється Міністерством регіонального розвитку і житлово-комунального господарства. На думку авторів документа, ця ініціатива дозволить органам місцевого самоврядування самостійно враховувати місцеві особливості здійснення контролю за використанням та охороною земель.
Як землі продають
Експерти позитивно оцінили ініціативи Гройсмана. Органи місцевого самоврядування, які розпоряджаються землею, дуже часто приховують, де є вільні землі і для кого притримують земельну ділянку, нарікає провідний аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. Тому відкриття Земельного кадастру позитивно позначиться на ринку.
Проблема земельних торгів стоїть осібно. Порядок їх проведення було врегульовано ще в 2012 р., коли був прийнятий новий Земельний кодекс. Механізм проведення торгів досить простий. «У процесі підготовки лотів до продажу потрібно визначити виконавця земельних торгів, вибрати виконавця робіт із землеустрою та оцінки землі. Зробити це потрібно не пізніше 30 днів до закінчення терміну прийняття конкурсної документації», - сказано в офіційній відповіді Держземагентства на запит видання.
Саме тому торги, які повинні були поламати корупційні схеми, не відбулись (Гройсман анонсував їх проведення 6 серпня). Згідно з інформацією на сайті Держземагентства, зараз на торги зареєстровано 2045 лотів, з яких підготовлено 88 державних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Безкоштовна альтернатива
Побороти корупцію на земельному ринку Гройсману буде нелегко, запевняють опитані «Капіталом» експерти. Одна з причин - приватизація. Згідно з Земельним кодексом, деякі наділи заборонено реалізовувати через торги. Наприклад, дачні ділянки з наявними на них будівлями, зелені зони, землі релігійних організацій та ін., всього близько 20 винятків.
107 земельних ділянок і 285 прав на оренду земель вже встигли продати в 2014 р. на земельних торгах
Ці ділянки міняють власників через різні схеми, наприклад через договори дарування або приватизацію. «Дуже часто механізм безоплатної приватизації використовують як лазівку для переоформлення цільового призначення ділянки та оформлення права власності на нього», - говорить Костецький. З ним погоджується президент асоціації «Земельний союз України» Андрій Кошиль: «Кожен з нас має право на безоплатну приватизацію земельних ділянок. Але якщо б усі захотіли реалізувати це право, для цього не вистачило б території України. Безкоштовна приватизація земель - інструмент тіньового перерозподілу земельних ресурсів».
Як приклад експерт навів виділення за Кільцевою дорогою біля Києва 370 га земель державного сільськогосподарського підприємства вартістю понад 1 млрд грн. Але він відмовився назвати компанію. Поки механізм приватизації працює в існуючому форматі, в проведенні аукціонів не зацікавлені ні покупці, ні продавці, підсумовують експерти.
Особливості торгів
Теоретично земельні торги повинні допомогти визначити ринкову вартість ділянки. Але на практиці це не так. Президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолій Топал розповідає, що ділянки вартістю $ 10 тис. за сотку продавали на торгах за $ 500 за сотку.
Згідно з Земельним кодексом, вартість лота оцінюється виходячи з нормативної грошової оцінки землі, яка визначається Держземагентством на початку кожного календарного року в залежності від розташування ділянки та характеристики ґрунту. Реальна ж ціна ділянки може враховувати і ряд інших факторів: логістику, сусідство, інфраструктуру.
Правда, далеко не кожен може придбати настільки дешеві наділи: багатьох учасників до аукціону не допускають з формальних причин. «Можна зробити за прикладом Міністерства юстиції електронний реєстр замовлень на оцінку. Тобто влаштовувати конкурс між оцінювачами. Це дозволило б мінімізувати витрати на ці послуги і дозволило б встановити реальну ціну», - вважає керівник Асоціації спеціалістів банківської оцінки України Сергій Фролов. Він упевнений, що встановлення прозорих правил допоміг би повний переклад торгів на електронну площадку.
Досвід організації подібних аукціонів у чиновників є, але в іншій сфері. У цьому році Міністерство юстиції почало реалізовувати на електронних торгах арештоване майно. Але, зауважують в Держземагентстві, згідно чинному законодавству землю не можна продавати на електронних торгах. Крім того, впровадження таких торгів передбачає витрати на розробку програмного забезпечення в сумі близько 0,5 млн грн.
Кошиль каже, що фінансування торгів у державному бюджеті не передбачено, хоча відповідно до законодавства їх проведення повинно оплачувати Держземагентство. Насправді земельні торги здійснюються за рахунок учасників ринку.
Тільки 10?% аграріїв безперешкодно?оформляють податкові пільги
90?% аграріїв з працею добиваються податкових пільг. Причина - складності при оформленні прав на оренду землі. «У системі реєстрації прав оренди земель сільгосппризначення корупційна компонента була присутня завжди. Для цього свідомо прописувалися недосконалі механізми реєстрації. Зараз реєстраційна служба намагається прискорити цей процес за рахунок адміністративних процедур, але без законодавчих змін такі кроки малоефективні», - говорить генеральний директор асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» Володимир Лапа.
Влада почули аграріїв і вже зареєстрували у Верховній Раді два законопроекти, які дозволять усунути ці проблеми. Перший документ розробили Олег Шаблатович (Партія регіонів), Олег Кулініч (група «Економічний розвиток») і голова Української аграрної асоціації Володимир Макар. Їх проект закону пропонує розглядати продукцію, вирощену на землі, які знаходяться в обробці сільськогосподарських підприємств і товаровиробників, як власну незалежно від стану державної реєстрації відповідних договорів. Згідно з чинним законодавством, аграрії не можуть переходити на спеціальний режим пільгового оподаткування навіть за наявності всіх документів до тих пір, поки Державна реєстраційна служба не зареєструє право оренди земель.
Другий документ, підготовлений Держземагентством, передбачає збільшення мінімального терміну оренди сільськогосподарських земель для аграріїв в два рази - до 10 років. «Це дозволить впевнено працювати в Україні, не економити на ресурсах, якісно удобрювати землі, не боячись, що вони завтра можуть дістатися кому?то іншому, тому що у тебе закінчиться оренда», - визнає голова ради директорів агрохолдингу KSG Agro Сергій Касьянов.
Постійне кожні три - п’ять років - переоформлення прав оренди, наголошує Лапа, лише додає клопотів аграріям, які замість того, щоб вести польові роботи або готуватися, змушені займатися бюрократією. Більше 60?% договорів оренди зараз, за даними Госземагентсва, укладені на термін до п’яти років. Цей же документ, у разі його прийняття, встановлює діючий мораторій на продаж земель сільгосппризначення як постійно діючу норму.
Нагадаємо, мораторій неодноразово намагалися скасувати, але більшість законотворців не підтримували цю ініціативу, тому що існуюче законодавство поки що не готове для цього. Минулого року дію мораторію продовжено до січня 2015 р.
