Подвійне дно українського ринку житла

Ті українці, які хочуть поліпшити свої житлові умови, постійно задаються одним і тим же питанням: чи настало дно на вітчизняному ринку нерухомості? Має сенс витратити зароблене важкою працею на заповітні квадратні метри сьогодні чи ще почекати деякий час, щоб ціни досягли дна? Як показує аналіз ринку, ціни української нерухомості ведуть себе різноспрямовано. Житло, що пропонується забудовниками, почало дешевшати, а старі квартири продовжують спадний тренд. Розберемося, що відбувається на столичному ринку нерухомості, адже часто регіони повторюють всі тенденції, які спостерігаються в столиці.

Первинний ринок: Дешеве відлітає відразу

- Кругом всі пишуть, що обвал на ринку, все пропало. Статистика показує, що ціни летять вниз, покупців немає і т. д., - написав відвідувач на одному з популярних інтернет-форумів. - І ось я вирішив купити квартиру в новому будинку. Приїхав в офіс забудовника в перший день продажів в обід, а там черга - понад 70 осіб. Люди займали чергу з ночі! Коли я приїхав, однокімнатних квартир залишалося кілька штук. Так що відбувається?

Ми не повірили в це повідомлення, думали, що це рекламний трюк забудовника. І поїхали в офіс цього забудовника на другий день після початку продажів під виглядом покупця. За легендою, нам потрібна невелика однокімнатна квартира площею 36 квадратних метрів. Заявлена ціна на таке житло - 610-690 тисяч гривень в залежності від поверху і майбутнього виду з вікон. Панельний будинок знаходиться в новому споруджуваному великому житловому комплексі в десятихвилинної пішій доступності від вже існуючої станції метро на Правому березі. При цьому забудовник обіцяє здати будинок трохи більше ніж через рік з косметичним ремонтом у житловій зоні. Залишиться тільки покласти плитку в санвузлі, встановити сантехніку, і можна заїжджати.

- Вибачте, всі однокімнатні квартири або вже розкуплені, або заброньовані, - кажуть нам в офісі продажу. - Можемо поставити вас в чергу. Якщо хтось протягом трьох днів відмовиться, то право викупу квартири перейде до вас. Правда, у нас на черзі вже більше 10 чоловік, так що або почекайте анонсу наступного будинку, або виберіть з інших варіантів.

Після аналізу пропозицій забудовника з'ясовується, що однокімнатні квартири приблизно такої ж площі і ціни є на Лівому березі Києва. Там теж будується великий мікрорайон, і до метро пішки 10-15 хвилин. Але, як кажуть менеджери, Правий берег користується більшою популярністю.

- До речі, якщо ви порахуєте, то квадратний метр в "двійці" або "трійці" коштує істотно дешевше, ніж в однокімнатній, - починає вмовляти мене менеджер, прямо як продавець на ринку. - Тим більше у нас зараз акція - в трикімнатних квартирах знижки. Ось можна за 1,1 млн грн. взяти трикімнатну квартиру площею 82 квадратних метра.

- Але у мене немає таких грошей, - парирую я. - Тут ледве-ледве на "однушку" нашкріб.

- В деяких будинках у нас можливо кредитування під 10% у гривні, - продовжує умовляти мене менеджер. - Причому об'єктом застави і буде ваша квартира. Ось у вас є 600 тисяч гривень, а ще 500 тисяч візьмете в кредит.

Єдине враження, яке у мене складається після відвідування офісу продажів, - гроші у народу є і їх вкладають у нерухомість. Хоча, з іншого боку, трикімнатна квартира в столиці за 45 тисяч доларів та ще й поруч з метро - якщо б мені про це хтось сказав три роки тому, я б не повірив. Але триразова девальвація зробила свою справу - у валюті квартири в Україні істотно подешевшали. А ось у гривні - подорожчали.

До речі, подібне житло зараз будують багато забудовників. Знайти однокімнатні квартири з терміном здачі через рік-півтора за ціною близько 16-20 тисяч гривень за метр - не проблема. Правда, не всі вони біля метро.

Вторинний ринок: в пошуках дна

А от на вторинному ринку доларові ціни йдуть вниз. Якщо врахувати, що за останній рік вартість "зеленого" в Україні практично не змінилася, то можна говорити про тренд зниження і гривневих цін.

- З початку 2016 року ціни пропозицій на однокімнатні квартири в Києві в доларовому еквіваленті знизилися на 7,1%, з $1082 до $1005 за квадратний метр, - пояснили експерти порталу нерухомості Dоmik.ua. - У січні-лютому спостерігалося зростання усередненої вартості квадратного метра однокімнатних квартир, причиною якого, ймовірно, стала зміна складу пропозиції. З кінця лютого зростання середніх цін пропозицій на однокімнатні квартири змінюється падінням, яке триває до теперішнього моменту.

Схожа ситуація і з двокімнатними квартирами: за минулі півроку середні ціни на таку нерухомість у Києві в доларах США в цілому знизилися. Так, у сегменті двокімнатних роздільних квартир падіння середньої вартості квадратного метра становить 7,9%, тоді як на менш зручні для проживання двокімнатні суміжні - 11,6%.

Як кажуть фахівці Dоmik.ua покупці цікавляться переважно самим бюджетним житлом, в цьому ж сегменті укладається більшість угод. Продавці, особливо одно - і двокімнатних квартир, на поступки йдуть вкрай неохоче, власники трикімнатних трохи більш згідливі. Причиною тому - зниження попиту на такі квартири через зростання комунальних платежів.

Що стосується реальних угод, то, за даними агентства, "гостинки" (23-24 кв. метра) не біля метро продаються за 22 тисячі доларів, однокімнатні в районах, наближених до центру (без метро) - 40 тисяч доларів, а "двушки" біля метро - по 50 тисяч доларів.